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Location vide ou meublée : comment optimiser sa rentabilité ?

On considère souvent que la location meublée est plus intéressante, tant financièrement grâce au montant des loyers que du point de vue de la fiscalité. Mais la location nue offre également de nombreux avantages comme celui de limiter le taux de vacance locative et de favoriser des périodes de location plus longues. Explications.

Une rentabilité brute inférieure mais de nombreux avantages grâce à la location vide

Les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif doivent faire le choix de la location vide ou meublée et de toutes les formalités associées. Si les contrats de location, la réglementation et les obligations du propriétaire et du locataire peuvent varier d’une location à l’autre, les propriétaires bailleurs sont également confrontés à un choix d’ordre financier lié à la rentabilité du bien.

En location vide, les loyers sont entre 5 et 30 % plus bas que pour une location meublée et la rentabilité brut hors charge est d’une manière générale moins élevée. On peut donc dire de façon raccourcie qu’un logement loué vide est moins rentable qu’un logement meublé, ce qui ne doit pas faire perdre de vue certains avantages. En général, la perception des loyers est plus sûre dans une location vide et les locataires restent plus longtemps dans leur logement. De ce fait, les frais liés à la gestion et à l’entretien sont également minorés par rapport à la location meublée.

Location meublée : une fiscalité avantageuse grâce au statut de LMNP

On l’a vu, la rentabilité brute d’un logement meublé est plus intéressante que celle d’une location vide. Pour calculer ce rendement, il faut prendre en compte le montant total des loyers annuels, divisé par le prix d’achat du bien et multiplié par 100.

Mais en matière d’immobilier locatif, il est primordial de prendre également en compte les impôts locaux ainsi que les charges qui viennent alourdir la facture et qui peuvent varier selon la nature du bien, sa situation géographique ainsi que la tranche marginale d’imposition du ménage. Tous ces éléments s’ajoutant au loyer annuel et au prix du logement constituent la rentabilité nette, qui seule permet de comparer avec précision le rendement d’une location vide et d’une location meublée.

Louer un bien en meublé offre par ailleurs une fiscalité plus avantageuse que lorsqu’il est vide, grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour lequel optent les propriétaires dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 €. Le régime fiscal micro-BIC permet alors de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus mais le déficit foncier n’est pas possible. Quant au régime réel, il s’applique automatiquement si les recettes sont supérieures aux plafonds ou sur demande. L’ensemble des charges est alors déductible des recettes foncières.

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