Le prix du bien : une donnée capitale de la rentabilité locative

La rentabilité de votre investissement locatif dépend en premier lieu du prix auquel vous allez acquérir votre bien. Acheter au-dessus des prix du marché fait baisser la rentabilité de l’opération et inversement. Autres critères déterminants : le taux du crédit immobilier – si un prêt a été souscrit – et le taux de réduction fiscale offert par le dispositif choisi.

Acheter au prix du marché

Le prix d’acquisition de votre bien d’investissement locatif est un facteur déterminant de la rentabilité de l’investissement locatif. La règle d’or à suivre en la matière est d’acheter au prix du marché ou en-dessous (et vous faites une affaire) mais jamais au-dessus. L’investisseur prend le risque de payer cher cette surcote au moment de la revente, en réalisant une plus-value plus faible.

Comment s’assurer que le prix du bien est correct ?

D’abord avec une étude de marché, comparez le prix que l’on vous propose avec ceux de programmes similaires dans le même quartier ou dans d’autres quartiers. N’hésitez pas à vous déplacer, utiliser des outils en ligne, analyser les études menées sur le marché immobilier dans le secteur…

Ne vous précipitez pas à acheter et gardez à l’esprit que les prix des biens immobiliers neufs sont entre 10% et 30% plus cher que dans l’ancien. En périphérie des grandes villes, ce différentiel peut grimper jusqu’à plus de 40%. De plus, acheter neuf implique de s’acquitter de la TVA de 19,6%. D’où l’intérêt d’opter pour des dispositifs comme le Censi-Bouvard qui permettent à terme de récupérer la TVA.

Si vous optez pour un programme immobilier proposé par un promoteur, méfiez-vous des investissements “clés en main”, qui, sous prétexte de proposer une gestion complète incluant des assurances garanties loyers impayés par exemple, surévaluent les biens.

En revanche, un bien neuf comporte plusieurs avantages financiers :

  • Des charges de copropriété et d’entretien divisées par deux ou par trois par rapport à l’ancien
  • Des frais de notaire moins élevés s’élevant de 2% à 3% du prix TTC dans le neuf au lieu de 8% dans l’ancien
  • Une performance énergétique aux normes, ce qui évitera au propriétaire de débourser une somme d’argent dédiée à la rénovation quelques années plus tard

Comment estimer la rentabilité ?

La rentabilité permet d’estimer l’argent que va vous rapporter votre placement. La rentabilité locative ou rendement locatif correspond à la rentabilité appliquée à l’investissement locatif. Cette donnée peut varier de 2% à 7%.

La rentabilité de votre investissement doit être calculée à partir de plusieurs données :

  • Le prix d’achat de votre bien : il doit être conforme aux prix pratiqués sur le marché
  • Le taux d’intérêt de votre emprunt immobilier : plus il est bas, plus l’opération sera rentable, puisque les mensualités à rembourser au titre des intérêts seront plus faibles
  • Le montant du total des impôts déduit des déductions d’impôt

Le ratio brut

Tout comme pour calculer un salaire, “la rentabilité brute” ou taux de rendement brut est basique, il ne prend en compte que le loyer annuel et le prix du logement.

Exemple :
Un bien a été 200 000 et est proposé à la location à 950 euros mensuels le taux de rendement brut est égal à : (950 x 12) /200 000 X 100 = 5,7%

Si ce taux de rentabilité est souvent mis en avant par les promoteurs commercialisant les programmes, il ne donne qu’une indication. Il doit être minoré en prenant en compte les différentes charges et frais annexes.

Le rendement net

Bien plus précis que le taux de rentabilité brut, cet indicateur prend en compte dans son calcul l’ensemble des frais annexes (frais d’acquisition, frais de gestion locative, frais d’assurance, frais d’entretien courant, la taxe foncière, les périodes de vacance, les intérêts d’emprunt, charges de copropriété…).

L’ensemble de ces charges peut représenter jusqu’à 40% des loyers perçus et fait donc chuter de manière im- portante le taux de rentabilité.

Le rendement interne

Le taux de rendement interne est le taux à privilégier pour calculer au mieux votre opération. Il s’agit du taux de rendement net, mais calculé sur l’ensemble de la durée de l’investissement (6, 9, 12 ou 20 ans) et vous permet de mieux vous projeter sur le long terme.

Pour aller plus loin

Etude statistique de l’Insee “Entre 2010 et 2015, les inégalités de patrimoine se réduisent légèrement”

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