La zone géographique : critère de rentabilité

Un investissement locatif doit être avant tout abordé comme un projet immobilier. Et dans ce domaine, le lieu d’implantation est déterminant. Car pour être rentable, le bien doit être loué. Même avec des prestations haut de gamme; un logement isolé demeurera peu attractif. En tant qu’investisseur, vous devez prendre en compte le “macro” et le “micro” géographique. De la région à la rue, il est conseillé de tout analyser.

Choisir une ville dynamique

Le point crucial de votre investissement locatif reste la zone géographique. Le choix de certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, induisent nécessairement le choix d’une zone déterminée. En effet, dans ce cas précis, l’avantage fiscal est conditionné le choix d’une zone éligible et établie par la loi.

Mais quel que soit la loi choisie, la rentabilité d’un investissement locatif dépend de sa zone d’implantation. La ville, l’endroit choisi doivent d’abord être attractifs pour donner envie aux locataires de s’y installer. Chaque région ou commune a ses forces et ses faiblesses, mais plusieurs indicateurs permettent d’estimer l’attractivité d’un emplacement.

  • La croissance démographique : un logement situé dans une ville qui attire chaque année de nouveaux arrivants a forcément plus de chance d’être loué rapidement et longtemps. Le propriétaire s’assure ainsi un taux de vacance des plus bas (oscillant autour de 3% pour un bien lambda)
  • Le dynamisme économique : des entreprises en développement, des industries performantes, des centres de recherche de haute technologie, des starts-up innovantes sont autant d’atouts pour une ville et donc un investissement locatif, puisque ces structures sont susceptibles d’embaucher et donc d’attirer de nouveaux habitants…
  • Des projets d’aménagement structurants : les orientations politiques mises en oeuvre par la mairie sont décisives pour une ville ou une commune. Si des projets d’aménagement sont votés et programmés, par exemple la construction d’une nouvelle ligne de métro ou un pôle universitaire seront autant de raisons nouvelles de s’installer pour les entreprises ou les particuliers.

Choisir un quartier agréable à vivre

Comme pour les villes, tous les quartiers ne se valent pas. Certains très prisés trouveront toujours preneurs, alors que d’autres zones, dépourvues d’atouts, excentrées ou considérées comme insécurisées n’attirent pas et ne suscitent plus d’investissement.

De la même manière que les régions ou communes, l’investisseur doit jauger le niveau d’attractivité du lieu, selon plusieurs critères.

  • La présence de transports en commun, de routes, d’infrastructures : la proximité d’une station de métro, d’un réseau de bus, de la rocade d’une grande ville est un point fort du logement choisi. Les futurs locataires pourront plus facilement se projeter dans leur trajet habitat-lieu de travail.
  • La présence de commerces de proximité et l’existence d’une vraie vie de quartier sont deux éléments prépondérants dans le choix d’un logement. Au moment de choisir ce lieu, les locataires pourront ainsi s’imaginer faire leurs courses d’appoint ou boire leur café en terrasse…
  • La présence d’espaces verts comme un parc ou un jardin d’enfant est aussi un atout de poids pour les familles ou les couples avec de jeunes enfants

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