En investissement locatif neuf, le choix du dispositif de défiscalisation est primordial dans le succès de l’opération. En effet, la plupart des dispositifs fiscaux prévoient des durées d’engagement minimum pour bénéficier des avantages fiscaux. Ce sont des outils incitatifs sur le long terme. En conséquence, il est indispensable de bien cadrer votre projet pour choisir la meilleure formule.
En fonction du taux de défiscalisation
Les différents mécanismes de défiscalisation ne donnent pas le droit aux mêmes réductions fiscales, puisque les taux appliqués diffèrent. Globalement, la rentabilité augmente proportionnellement à la durée de votre investissement locatif neuf. Votre économie d’impôt substantielle en dépend.
- La Loi Pinel : 12%, 18% ou 21% de déduction fiscale étalée sur 6, 9 ou 12 ans.
La loi portée par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel peut potentiellement permettre à l’investisseur de soustraire jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôt cumulée sur 12 ans. La loi de finance 2021 est venue proroger le dispositif Pinel jusqu’en 2024 en instaurant de nouveaux taux dégressifs. Ainsi, pour 2023, les nouveaux taux seront de 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour un engagement, respectivement, de 6, 9 ou 12 ans. En 2024, les nouveaux taux seront de 9 %, 12 %et 14 % pour un engagement, respectivement, de 6, 9 ou 12 ans. - La Loi Pinel Outre-mer : 23%, 29% ou 32%
La version de la loi Pinel pour l’Outre-Mer majore encore le taux de réduction fiscale, qui peut aller jusqu’à 32%. Dans le cadre de la réforme des taux de défiscalisation, les nouveaux taux en DROM-COM, à compter de 2023, seront de : 21,5%, 26% et 28,5% pour un engagement, respectivement, de 6, 9 ou 12 ans. À compter de 2024, les nouveaux taux en DROM-COM, seront de : 20%, 23% et 25% pour un engagement, respectivement, de 6, 9 ou 12 ans. - Le statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) associé à Censi Bouvard : 50% des loyers perçus + 11% du coût de l’investissement
Le statut LMNP permet de déduire de son impôt sur le revenu la moitié des loyers perçus (en régime micro-BIC) au titre des charges. Le dispositif Censi-Bouvard permet quant à lui de déduire 11% du coût (HT) de l’investissement de départ, mais à partir de 9 ans de mise en location du bien. - Loi Girardin Outre-mer : de 18% à 48%
Spécialement dédiée aux territoires ultramarins, la loi Girardin Outre-mer ouvre droit à une réduction d’impôt allant de 18% à 48% pour les investissements réalisés du 21 juillet 2003 au 31 décembre 2025.
En fonction de la durée d’investissement
Défiscalisation à partir de 5 ans
Au niveau de l’investissement locatif, la loi Girardin Outre-mer fonctionne dès 5 ans d’engagement (dans le locatif libre).
Défiscalisation à partir de 6 ans
La durée d’engagement minimum pour profiter des avantages de la loi Pinel – en Métropole comme en Outre-mer – est de 6 ans. Un délai relativement court, qui a sans doute contribué à l’essor des investissements de ce type.
Défiscalisation à partir de 9 ans
Pour bénéficier des 11% de déduction fiscale de la loi Censi-Bouvard, sur le coût de l’investissement (Hors Taxe), la loi oblige l’investisseur à conserver son bien en location pendant 9 ans au minimum.
En fonction du taux de votre capital
La somme d’argent que vous souhaitez consacrer à cet investissement locatif aura un impact déterminant dans le choix du dispositif.
Ce capital est défini :
- par le capital que vous comptez affecter à ce placement
- par votre capacité d’épargne et situation financière : votre budget d’investissement dépend de votre revenu, une fois vos charges et créances déduites.
Avez-vous déjà à rembourser un crédit pour votre résidence principale ? Un prêt à la consommation ? … Les réponses vous aideront à établir un budget d’investissement raisonnable, qui ne mettra pas en péril vos finances et vous permettra de conserver un reste à vivre suffisant.