Comment réussir son investissement locatif neuf ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer et bénéficier ainsi d’un bonus fiscal (exonération fiscale sur les revenus locatifs, déduction fiscale sur l’investissement…). L’intérêt n’est donc pas d’habiter dans ce logement, mais de bénéficier des avantages fiscaux liés à l’investissement, tout en se constituant un patrimoine. En effet, pour stimuler la construction et favoriser l’accès au logement, l’Etat a créé des “niches fiscales”, offrant jusqu’à 32% de réduction fiscale répartie sur plusieurs années. Ce système de contrepartie est appelé “la défiscalisation immobilière” et ce type d’investissement “l’investissement locatif”.

Quoi ? Acheter pour louer et payer moins d’impôts.

Les conditions d’attribution de ces avantages fiscaux, leur fonctionnement, leurs contraintes et obligations diffèrent. Certaines lois de défiscalisation comme la loi Malraux, la loi Monuments historiques, le dispositif Borloo ancien ne produisent leurs effets que sur des biens anciens. Investir dans le neuf comporte certains avantages, notamment des frais d’entretien des locaux minorés et une meilleure performance énergétique des bâtiments.

Quelles sont les lois d’investissement locatif dans le neuf ?

Il existe plusieurs lois de défiscalisation immobilière avec leurs spécificités :

  • La loi Pinel : applicable aux investissements réalisés depuis 2014 et jusqu’au 31 décembre 2017
    • jusqu’à 21% de réduction fiscale
    • un engagement de durée de location 6, 9 ou 12 ans
  • Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) conjugué à l’amendement la loi Censi-Bouvard (résidence-services)
    • 11% de réduction d’impôts sur 9 ans
    • possibilité de bénéficier du régime micro BIC
    • durée d’engagement de location de 9 ans minimum
    • conservation du bien pendant 20 ans minimum pour la récupération acquise de la TVA
  • La loi Pinel Outre-Mer : applicable depuis 2014 et restera d’actualité au moins jusqu’au 31 décembre 2017, la version ultramarine de la loi Pinel permet de majorer encore le bonus fiscal
    • jusqu’à 32% de réduction fiscale
    • un engagement de durée de location 6, 9 ou 12 ans
  • La loi Girardin pour l’Outre-mer : entrée en vigueur en 2003, valable jusqu’à la fin de l’année 2017
    • réduction d’impôt d’un taux allant de 22% à 48% pour les investissements réalisés en Outre-mer
    • durée d’engagement de 5 ans minimum

Avant de s’engager dans un investissement locatif, il est nécessaire de bien étudier toutes les conditions d’attribution de ces réductions fiscales. Ainsi, la loi Pinel impose des zones d’éligibilité au dispositif, en règle générale des zones tendues sur le marché locatif – zone A, B1 ou B2 ou C sur dérogation.

Le choix de l’emplacement du bien immobilier est un élément déterminant de votre investissement, tout comme le choix du dispositif, qui n’implique pas les mêmes obligations, notamment sur la durée de conservation ou de location du bien (exemple : 6 ans minimum pour la loi Pinel, 9 ans pour le Censi-Bouvard).

Qui peut réaliser un investissement locatif ?

L’investissement locatif ou le bénéfice des dispositifs de défiscalisation immobilière sont accessibles à tout contribuable français, fiscalement domicilié en France.
Si on veut rester cohérent en terme d’investissement, d’autres critères peuvent être ajoutés :

  • la détention d’un capital minimum à investir
  • la possibilité de mobiliser et donc bloquer des fonds sur plusieurs années

Comment bien définir votre projet d’investissement locatif ?

Pour vous assurer une opération rentable, veillez à bien concevoir votre stratégie d’investissement, examiner votre capacité d’épargne et d’investissement, mesurer l’impact qu’aura cet investissement sur votre portefeuille et ainsi faire les meilleurs choix.

Dans votre étude d’investissement, trois critères doivent particulièrement susciter votre attention :

  • l’emplacement du bien : la zone d’implantation du bien immobilier qui doit être attractive (proximité des commerces, des établissements scolaires, des infrastructures et transports en commun…)
  • le programme : l’investissement locatif neuf se traduit souvent par l’intégration de l’achat à des programmes élaborés par des promoteurs immobiliers. Sur ce point, l’investisseur doit rester vigilant sur l’ensemble des clauses du produit acheté. Une vigilance qui doit encore être accrue si le promoteur propose un “package”, car l’investisseur est rarement gagnant dans ce genre de formule.
  • le promoteur et le gestionnaire : l’acheteur n’est pas l’unique garant de la réussite de son projet d’investissement, celle-ci dépend aussi de deux acteurs clés :
    • le promoteur, dans le cas où votre bien immobilier neuf fait partie d’un programme
    • le gestionnaire de la structure dans le cas par exemple d’une résidence-services

Dans les deux cas, pensez à vérifier le sérieux, le passif, la santé financière des programmes déjà réalisés ou exploités…

Pourquoi se lancer dans ce type d’investissement?

Les raisons poussant le particulier à s’intéresser à ce type de d’investissement sont multiples, tout comme leurs bénéfices.

  • Le ras-le-bol fiscal : dans un pays où la pression fiscale pesant sur les particuliers est l’une des plus fortes d’Europe, ce type d’investissement immobilier peut permettre de réaliser une économie d’impôt substantielle : jusqu’à 63.000 euros d’économie d’impôts sur 12 ans pour la loi Pinel…
  • Se constituer un patrimoine à valoriser : selon l’Insee, les inégalités patrimoniales sont bien plus prégnantes que celles des revenus. Une étude menée début 2015 par l’institut de statistiques montre que la moitié des ménages vivant en France possèdent plus de 158000 euros de patrimoine brut.

Si 1% des ménages les plus aisés en matière de patrimoine détiennent plus de 1,95 million d’euros d’actifs, les 10% les moins aisés ont moins de 4300 euros de patrimoine… Selon une étude de l’Insee, entre 2010 et 2015, le patrimoine brut des ménages reste principalement constitué de biens immobiliers à 61%. Dans la constitution de ce patrimoine, l’immobilier représente une part majeure. Chez les plus jeunes, cette part atteint même 70%, grâce à la faiblesse des taux qui a permis d’accéder plus facilement à la propriété. Créer son propre patrimoine, indépendamment de celui de ses ascendants est l’une des préoccupations des particuliers. Ce patrimoine passe d’abord par la pierre, considérée comme une valeur-refuge.

Selon une étude de l’Insee, entre 2010 et 2015, le patrimoine brut des ménages reste principalement constitué de biens immobiliers à 61%

S’inscrivant dans un cadre fiscal avantageux, l’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier, potentiellement générateur de plus-values intéressantes à la revente.

  • Compléter ses revenus mensuels : il n’est pas rare aujourd’hui pour les particuliers contribuables de cumuler plusieurs emplois, afin de pouvoir assumer toutes leurs charges et créances et pour s’assurer un confort financier supplémentaire. Une fois l’effort financier initial consenti (qui peut être allégé par la souscription d’un crédit), l’investissement locatif permet de jouer ce rôle en apportant à l’investisseur un complément de revenu via les rentes locatives.

Pour aller plus loin

Etude statistique de l’Insee “Entre 2010 et 2015, les inégalités de patrimoine se réduisent légèrement”