En tant qu’investisseuse locative depuis plusieurs années, je sais combien le choix du bon dispositif fiscal peut influencer la réussite d’un projet immobilier neuf.
C’est souvent l’un des premiers leviers à considérer pour optimiser la rentabilité d’un bien et surtout éviter les mauvaises surprises.
En 2025, plusieurs dispositifs ont évolué ou pris fin, notamment la loi Pinel et la loi Pinel Outre-mer, qui ont été définitivement arrêtées. Cela ne veut pas dire que les possibilités sont fermées, mais qu’il devient essentiel de bien cadrer votre stratégie d’investissement en fonction de la fiscalité encore en vigueur, de votre situation financière, et de vos objectifs à moyen ou long terme.
Je vous propose ici un tour d’horizon des options encore disponibles, avec quelques conseils concrets pour vous aider à faire le bon choix.
Définir votre stratégie fiscale : pourquoi c’est une étape indispensable ?
Avant de choisir un dispositif, je vous invite toujours à réfléchir à ces trois points.
- Votre objectif principal : cherchez-vous à réduire vos impôts ? À préparer votre retraite ? À transmettre un patrimoine ?
- Votre capacité financière : avez-vous un apport ? Une capacité d’endettement suffisante ? Un autre crédit en cours ?
- Votre horizon de placement : êtes-vous prêt(e) à vous engager sur 6, 9 ou 12 ans ? Préférez-vous une stratégie plus flexible ?
Ce sont ces éléments qui orienteront le choix du dispositif fiscal le plus adapté à votre situation.
En fonction du taux de défiscalisation
Les différents mécanismes de défiscalisation ne donnent pas le droit aux mêmes réductions fiscales, puisque les taux appliqués diffèrent. Globalement, la rentabilité augmente proportionnellement à la durée de votre investissement locatif neuf. Votre économie d’impôt substantielle en dépend.
Le statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
C’est aujourd’hui l’un des régimes les plus souples et les plus utilisés. En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez bénéficier d’un régime fiscal avantageux, notamment si vous optez pour le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers). Si vous passez au régime réel, vous pourrez même déduire toutes vos charges réelles et amortir le bien, ce qui peut annuler votre imposition sur plusieurs années.
Ce régime est particulièrement adapté si vous souhaitez investir dans une résidence services (étudiante, sénior, affaires, etc.) ou si vous privilégiez une gestion simplifiée sans vous engager sur des durées très longues.
La loi Malraux
La loi Malraux, c’est un vrai coup de pouce pour qui veut investir intelligemment tout en sauvant de magnifiques bâtiments. Depuis 1962, elle permet de restaurer des immeubles anciens classés en secteurs sauvegardés, en sites patrimoniaux remarquables avec PSMV ou même dans certains quartiers anciens dégradés. L’avantage ? Jusqu’à 30 % de réduction d’impôt sur le montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans. Bien sûr, il faut s’engager à louer le bien pendant neuf ans, mais : vous percevez des loyers, vous réduisez votre fiscalité et vous détenez un bien d’exception dont la valeur ne cesse de grimper.
La loi Denormandie
Le Denormandie cible les logements anciens à rénover dans les villes moyennes. Il offre une réduction d’impôt équivalente au Pinel, c’est-à-dire 21 % pour un engagement de 12 ans, à condition que 25 % du coût total de l’investissement soit consacré aux travaux.
Le Logement Locatif Intermédiaire
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’adresse aux investisseurs qui veulent conjuguer rentabilité maîtrisée, sécurité locative et fiscalité allégée. En proposant un logement à loyer modéré à des ménages aux revenus intermédiaires, vous bénéficiez en contrepartie de réductions fiscales sur vos revenus fonciers, mais aussi d’avantages non négligeables comme une TVA réduite à 10 % à l’achat et, dans certains cas, une exonération de taxe foncière pendant 20 ans.
Le déficit foncier
Le déficit foncier reste l’un des leviers fiscaux les plus efficaces pour ceux qui investissent dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux. Il permet de déduire les charges excédentaires (travaux, intérêts d’emprunt, taxes…) des revenus fonciers et dans certains cas, jusqu’à 10 700 € par an de vos revenus globaux.
Loi Girardin Outre-mer
Spécialement dédiée aux territoires ultramarins, la loi Girardin Outre-mer ouvre droit à une réduction d’impôt allant de 18 % à 48 % pour les investissements réalisés du 21 juillet 2003 au 31 décembre 2029 dans les TOM.
La loi Pinel (plus accessible depuis le 31 décembre 2024)
La loi portée par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel permettait à l’investisseur de soustraire jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôt cumulée sur 12 ans. La loi de finance 2021 était venue proroger le dispositif Pinel jusqu’en 2024 en instaurant de nouveaux taux dégressifs. Ainsi, pour 2023, les nouveaux taux étaient de 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour un engagement, respectivement, de 6, 9 ou 12 ans. En 2024, les taux étaient de 9 %, 12 % et 14 % pour un engagement, respectivement, de 6, 9 ou 12 ans.
La Loi Pinel Outre-mer (plus accessible depuis le 31 décembre 2024)
La version de la loi Pinel pour l’Outre-Mer, qui a également pris fin en décembre 2024, permettait un taux de réduction fiscale, pouvant aller jusqu’à 32 %. Dans le cadre de la réforme des taux de défiscalisation, les nouveaux taux en DROM-COM, en 2023, étaient de : 21,5%, 26% et 28,5% pour un engagement, respectivement, de 6, 9 ou 12 ans. En 2024, les taux en DROM-COM, étaient de : 20%, 23% et 25% pour un engagement, respectivement, de 6, 9 ou 12 ans.
En fonction de la durée d’investissement
Défiscalisation à partir de 5 ans
Au niveau de l’investissement locatif, la loi Girardin Outre-mer fonctionne dès 5 ans d’engagement (dans le locatif libre).
Défiscalisation à partir de 6 ans
La durée d’engagement minimum pour profiter des avantages de la loi Pinel – en Métropole comme en Outre-mer – est de 6 ans. Un délai relativement court, qui a sans doute contribué à l’essor des investissements de ce type.
Défiscalisation à partir de 9 ans
Pour bénéficier des 11% de déduction fiscale de la loi Censi-Bouvard, sur le coût de l’investissement (Hors Taxe), la loi oblige l’investisseur à conserver son bien en location pendant 9 ans au minimum.
Mon conseil : plus la durée d’engagement est longue, plus vous devez être certain(e) de la fiabilité du bien, du marché local et de la demande locative. N’investissez jamais sans avoir analysé ces éléments.
En fonction du taux de votre capital
La somme d’argent que vous souhaitez consacrer à cet investissement locatif aura un impact déterminant dans le choix du dispositif.
Ce capital est défini :
- par le capital que vous comptez affecter à ce placement
- par votre capacité d’épargne et situation financière : votre budget d’investissement dépend de votre revenu, une fois vos charges et créances déduites.
Avez-vous déjà à rembourser un crédit pour votre résidence principale ? Un prêt à la consommation ? … Les réponses vous aideront à établir un budget d’investissement raisonnable, qui ne mettra pas en péril vos finances et vous permettra de conserver un reste à vivre suffisant.
Je vous accompagne dans la construction de votre projet, en commençant par un point sur votre capital disponible, vos objectifs et vos marges de manœuvres financières.