Comment réussir son investissement locatif neuf ?

Investir dans l’immobilier locatif est une aventure passionnante, mais qui mérite d’être bien préparée. Après plusieurs années à accompagner des investisseurs et à investir moi-même, j’ai appris qu’un projet réussi repose toujours sur les fondamentaux : un bon emplacement, une stratégie claire, et des partenaires fiables.

Je vous partage ici quelques repères concrets pour poser les bases solides de votre investissement, que vous soyez novice ou déjà un peu aguerri.

L’investissement locatif : en quoi ça consiste ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer et bénéficier ainsi d’un bonus fiscal (exonération fiscale sur les revenus locatifs, déduction fiscale sur l’investissement…). L’intérêt n’est donc pas d’habiter dans ce logement, mais de bénéficier des avantages fiscaux liés à l’investissement, tout en se constituant un patrimoine.

Pour encourager ce type de démarche, l’État a mis en place au fil des années différents dispositifs fiscaux. Certains permettent de réduire significativement l’impôt sur le revenu, jusqu’à 63 000 € d’économie avec la loi Pinel, par exemple, à condition de s’engager à louer le bien pendant une durée déterminée.

En 2025, le paysage a évolué. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, laissant la place à des alternatives comme le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou le futur statut de bailleur privé. 

Acheter pour louer et payer moins d’impôts

Les conditions d’attribution de ces avantages fiscaux, leur fonctionnement, leurs contraintes et obligations diffèrent. Certaines lois de défiscalisation comme la loi Malraux, la loi Monuments historiques, le Denormandie ne produisent leurs effets que sur des biens anciens. Investir dans le neuf comporte certains avantages, notamment des frais d’entretien des locaux minorés et une meilleure performance énergétique des bâtiments.

Quelles sont les lois d’investissement locatif dans le neuf ?

Quand on débute (ou même après quelques projets), il est facile de se perdre parmi les nombreux dispositifs fiscaux existants. J’ai moi-même connu cette phase où l’on tente de tout comparer : Pinel, LMNP, LLI… Alors voici un résumé clair des principales lois d’investissement locatif dans le neuf, avec les évolutions à connaître en 2025.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : une valeur sûre

Le statut LMNP, toujours en vigueur jusqu’en 2027, reste à mes yeux l’un des dispositifs les plus flexibles et efficaces. Il s’applique dès lors que vous louez un bien meublé (hors résidence principale), et vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux :

  • Le micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs
  • Le régime réel simplifié : plus technique, mais aussi plus puissant. Il permet de déduire vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) et surtout, d’amortir la valeur du bien, ce qui réduit fortement la base imposable.

Prenez le temps de simuler les deux régimes avec un expert-comptable. Le micro-BIC est simple, mais le régime réel est souvent bien plus rentable à long terme. C’est un statut que j’utilise encore aujourd’hui sur plusieurs biens, car il combine fiscalité avantageuse et souplesse de gestion, notamment pour les locations meublées classiques en zone tendue.

La loi Girardin pour l’Outre-mer

Si vous cherchez une optimisation fiscale significative tout en contribuant au développement des territoires ultramarins, la loi Girardin mérite toute votre attention. Ce dispositif, prorogé jusqu’au 31 décembre 2029 dans les territoires d’Outre-Mer (TOM) et jusqu’à 2020 dans les DOM, permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant atteindre 50 % du montant investi.

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : une piste encore peu exploitée

Le LLI, c’est un dispositif encore trop méconnu à mon goût, mais qui gagne à être étudié de près, surtout si vous cherchez une rentabilité modérée mais très sécurisée.

Le principe : proposer des logements à loyers maîtrisés, à destination de ménages aux revenus intermédiaires (trop “riches” pour le logement social, mais pas assez pour le marché libre). En contrepartie, vous bénéficiez d’abattements fiscaux intéressants sur vos revenus fonciers.

On peut y investir grâce à une Société Civile Immobilière (SCI) d’au moins deux associés. Le LLI est particulièrement adapté aux zones tendues, là où la demande locative est forte et stable.

Le LLI n’offre pas une réduction d’impôt immédiate comme le Pinel, mais il permet de profiter d’une TVA à 10 % et d’une éxonération de la taxe foncière. 

Le futur statut de bailleur privé : ce qui se prépare pour 2026

C’est l’un des grands chantiers à suivre dans les prochains mois : le nouveau statut de bailleur privé, en préparation pour une entrée en vigueur en 2026. L’objectif est clair : redonner confiance aux particuliers investisseurs, et relancer l’offre locative dans un contexte de crise du logement.

Ce futur statut, inspiré du rapport Daubresse-Cosson de juin 2025, proposerait :

  • des avantages fiscaux stables dans le temps, en échange d’un engagement locatif à loyer abordable,
  • des critères de qualité du logement (isolation, confort, performance énergétique),
  • une reconnaissance officielle du rôle du bailleur privé dans la chaîne du logement.

De mon point de vue, ce statut pourrait devenir la nouvelle “colonne vertébrale” de l’investissement locatif à horizon 2026. Si vous réfléchissez à un achat dans les 12-18 mois, gardez un œil attentif sur les décrets à venir : ils détermineront les nouvelles règles du jeu.

La loi Pinel : une page qui se tourne

Si vous vous intéressez à l’immobilier depuis quelques années, vous avez forcément entendu parler de la loi Pinel. Mise en place en 2014, elle permettait de réduire ses impôts en investissant dans un logement neuf, à condition de le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. À son apogée, le dispositif permettait jusqu’à 21 % de réduction d’impôt.

Mais en 2023, les taux ont été revus à la baisse (17,5 %), puis encore en 2024 (14 %), jusqu’à ce que le dispositif prenne officiellement fin le 31 décembre 2024.

Pour conserver l’avantage fiscal maximal, une version plus exigeante a vu le jour : le Pinel+, accessible aux logements respectant des critères renforcés (orientation, surfaces minimales, performances énergétiques…). Une belle idée sur le papier, mais difficile à appliquer en pratique, tant les exigences étaient contraignantes sur certains marchés.

La loi Pinel Outre-Mer

La version ultramarine du Pinel fonctionne selon le même principe que sa version métropolitaine, mais avec un avantage fiscal encore plus généreux : jusqu’à 32 % de réduction d’impôt pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Il n’est plus possible d’investir avec cette loi depuis le 31 décembre 2024

Avant de s’engager dans un investissement locatif, il est nécessaire de bien étudier toutes les conditions d’attribution de ces réductions fiscales. Ainsi, la loi Pinel impose des zones d’éligibilité au dispositif, en règle générale des zones tendues sur le marché locatif – zone A, B1 ou B2 ou C sur dérogation.

Le choix de l’emplacement du bien immobilier est un élément déterminant de votre investissement, tout comme le choix du dispositif, qui n’implique pas les mêmes obligations, notamment sur la durée de conservation ou de location du bien (exemple : 6 ans minimum pour la loi Pinel, 9 ans pour le Censi-Bouvard).

Qui peut réaliser un investissement locatif ?

L’investissement locatif ou le bénéfice des dispositifs de défiscalisation immobilière sont accessibles à tout contribuable français, fiscalement domicilié en France.
Si on veut rester cohérent en terme d’investissement, d’autres critères peuvent être ajoutés :

  • la détention d’un capital minimum à investir
  • la possibilité de mobiliser et donc bloquer des fonds sur plusieurs années

Comment bien définir votre projet d’investissement locatif ?

Pour vous assurer une opération rentable, veillez à bien concevoir votre stratégie d’investissement, examiner votre capacité d’épargne et d’investissement, mesurer l’impact qu’aura cet investissement sur votre portefeuille et ainsi faire les meilleurs choix.

Dans votre étude d’investissement, trois critères doivent particulièrement susciter votre attention :

  • l’emplacement du bien : la zone d’implantation du bien immobilier qui doit être attractive (proximité des commerces, des établissements scolaires, des infrastructures et transports en commun…)
  • le programme : l’investissement locatif neuf se traduit souvent par l’intégration de l’achat à des programmes élaborés par des promoteurs immobiliers. Sur ce point, l’investisseur doit rester vigilant sur l’ensemble des clauses du produit acheté. Une vigilance qui doit encore être accrue si le promoteur propose un “package”, car l’investisseur est rarement gagnant dans ce genre de formule.
  • le promoteur et le gestionnaire : l’acheteur n’est pas l’unique garant de la réussite de son projet d’investissement, celle-ci dépend aussi de deux acteurs clés :
    • le promoteur, dans le cas où votre bien immobilier neuf fait partie d’un programme
    • le gestionnaire de la structure dans le cas par exemple d’une résidence-services

Dans les deux cas, pensez à vérifier le sérieux, le passif, la santé financière des programmes déjà réalisés ou exploités…

Pourquoi se lancer dans ce type d’investissement ?

Les raisons poussant le particulier à s’intéresser à ce type de d’investissement sont multiples, tout comme leurs bénéfices.

  • Le ras-le-bol fiscal : dans un pays où la pression fiscale pesant sur les particuliers est l’une des plus fortes d’Europe, ce type d’investissement immobilier peut permettre de réaliser une économie d’impôt substantielle : jusqu’à 63.000 euros d’économie d’impôts sur 12 ans pour la loi Pinel…
  • Se constituer un patrimoine à valoriser : en France, les inégalités de patrimoine demeurent nettement plus marquées que les écarts de revenus. Selon les dernières données de l’Insee issues de l’enquête « Histoire de vie et Patrimoine » menée début 2021 (France hors Mayotte), les 10 % des ménages les mieux dotés détiennent au minimum 716 300 euros de patrimoine brut, tandis que les 1 % les plus aisés possèdent plus de 2,2 millions d’euros. En moyenne, ces ménages à haut patrimoine disposent de 1,49 million d’euros, un niveau en hausse de 10 % en euros courants par rapport à 2015, bien que la progression réelle, corrigée de l’inflation, soit limitée à +4,5 % en euros constants.

Cette concentration reste extrêmement asymétrique : les 10 % des ménages les plus riches détiennent à eux seuls 47 % de la masse totale de patrimoine brut, et le 1 % supérieur en concentre 15 %. À titre de comparaison, les 10 % les moins dotés disposent de moins de 4 300 euros, illustrant l’ampleur du fossé patrimonial. Le patrimoine reste donc un facteur central d’inégalité structurelle.

L’immobilier continue d’occuper une place prédominante dans la composition du patrimoine des ménages. Déjà majoritaire en 2015 (61 % du patrimoine brut), cette part reste centrale, notamment chez les plus jeunes. Grâce à une politique de taux historiquement bas observée jusqu’en 2022, l’accession à la propriété a été facilitée, renforçant ainsi le poids de la pierre dans les stratégies de constitution patrimoniale. Pour certains profils, notamment les primo-accédants, l’immobilier peut représenter jusqu’à 70 % du patrimoine brut, confirmant son statut de valeur-refuge et de socle de sécurisation financière sur le long terme.

Selon une étude de l’Insee, en 2021, le patrimoine brut des ménages reste principalement constitué de biens immobiliers à 54 %

S’inscrivant dans un cadre fiscal avantageux, l’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier, potentiellement générateur de plus-values intéressantes à la revente.

  • Compléter ses revenus mensuels : il n’est pas rare aujourd’hui pour les particuliers contribuables de cumuler plusieurs emplois, afin de pouvoir assumer toutes leurs charges et créances et pour s’assurer un confort financier supplémentaire. Une fois l’effort financier initial consenti (qui peut être allégé par la souscription d’un crédit), l’investissement locatif permet de jouer ce rôle en apportant à l’investisseur un complément de revenu via les rentes locatives.

Pour aller plus loin

Etude statistique de l’Insee “Entre 2010 et 2015, les inégalités de patrimoine se réduisent légèrement”